Immobilienbewertung

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Ihr Ansprechpartner: Steffen Heuchert MRICS

Was ist das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, zum Beispiel:

Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)

Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)

Spezialimmobilien (Parkhäuser, Tankstellen, Hotels, Logistikflächen)

Wie werden gemischt genutzte Grundstücke bewertet

Üblicherweise wird das Ertragswertverfahren nicht für selbst genutzte Wohngrundstücke bzw. -immobilien wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, deren Wert im Regelfall im Vergleichswertverfahren (ggf. ergänzend im Sachwertverfahren) angewendet. Ebenfalls wendet man das Ertragswertverfahren üblicherweise nicht für vermietete oder besonders ausgestattete Spezialimmobilien an, wie z. B. spezielle Produktionsanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie z. B. Bahnhöfe, kulturelle Immobilien und militärisch genutzte Grundstücke.

 Deutsches Ertragswertverfahren

In Deutschland vorherrschend ist das in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) [bis 30. Juni 2010: Wertermittlungsverordnung (§§ 15 bis 20)] und den Wertermittlungsrichtlinien beschriebene Ertragswertverfahren. Eine Besonderheit ist die Aufspaltung der Bewertung von Grund und Boden einerseits sowie in die Bewertung des Gebäudes andererseits. Die Ertragsansätze sind im Basisfall einerseits dauerhaft und andererseits endlich (angenommene Restnutzungsdauer).

Zunächst wird der Wert des Grund und Boden ermittelt, was im Vergleichswertverfahren erfolgen soll, wobei wertbeeinflussende Umstände wie z. B. dingliche Rechte angemessen zu berücksichtigen sind. Anschließend wird über die Größe, Qualität, Ausstattung, Marktgängigkeit etc. der Mietflächen eine dauerhaft zu erzielende Miete ermittelt. Soweit die aktuelle Miete darüber oder darunter liegt, kann dies durch (zu kapitalisierende) Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.

Die jährlich erzielbare Summe aller Erträge ergibt den Jahresrohertrag (Gross Operating Income). Hiervon abzuziehen ist der nicht auf den Mieter umlegbare Anteil der Bewirtschaftungskosten: Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis (uneinbringliche Mietrückstände im Sinne von Forderungsverlusten, dauerhafter Leerstand ist an anderer Stelle wie z. B. dem Rohertrag oder als Risikozuschlag beim Liegenschaftszinssatz (LZ) abzubilden). Es ergibt sich der Reinertrag vor Abzug der Bodenwertverzinsung, also der faktisch dem Eigentümer aus dem Objekt zur Verfügung stehende Kapitalfluss (Net Operating Income).

Der Bodenwert wird mit dem LZ, welcher von den Gutachterausschüssen empirisch ermittelt wird, multipliziert. Die Höhe des LZ ist abhängig von der Lage (Region/Stadt/Straße) und Nutzung des Grundstückes. Dabei ist der vorgeschlagene Wert vor der Anwendung ggfs. objektindividuell anzupassen, d. h. von einer unkritischen Übernahme ist abzuraten. Das Ergebnis ist die Bodenwertverzinsung, welche vom Reinertrag vor Bodenwertverzinsung abzuziehen ist. Es ergibt sich der Reinertrag. Diese Vorgehensweise spiegelt die in der deutschen Bewertungspraxis vorgenommene (fiktive) Trennung von Grund und Boden einerseits und baulichen Anlagen andererseits als eigenständige Wirtschaftsgüter wider, was im Übrigen mit der Bilanzierungspraxis korrespondiert.

Da die Nutzbarkeit von Gebäuden endlich ist, gilt es zu ermitteln, wie lange das Gebäude wirtschaftlich nutzbar ist. Hier bieten die NHK 2010 und die Fachliteratur die entsprechenden Hinweise. Gesamtnutzungsdauer minus Alter ergibt die Restnutzungsdauer, die ggf. aufgrund von vorgenommenen Sanierungen verlängert werden kann. Finanzmathematisch wird der Reinertrag als konstante Zahlung über einen begrenzten Zeitraum angesehen und kann daher kapitalisiert werden. Der so genannte Diskontierungssummenfaktor oder auch Vervielfältiger wird aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz abgeleitet, wobei der LZ das Risiko darstellt, dem die zukünftigen Zahlungsflüsse unterliegen. Die Ableitung dieses Faktors erfolgt finanzmathematisch oder anhand der in der ImmoWertV enthaltenen Tabelle. Die Multiplikation des Reinertrags mit dem Vervielfältiger ergibt den Ertragswert der baulichen Anlagen, welcher ggf. um wertbeeinflussende Umstände wie z. B. Instandhaltungsstau zu korrigieren ist. Der Wert der baulichen Anlagen zuzüglich Wert des Grund und Bodens ergibt den Ertragswert des bebauten Grundstücks.

Gemäß der ImmoWertV ist auch ein vereinfachtes Ertragswertverfahren zulässig, welches den Bodenwert und die Bodenwertverzinsung außer Acht lässt, also letztlich nur die baulichen Anlagen betrachtet, ähnlich dem Income Approach in vielen englischsprachigen Ländern. In diesem Verfahren wird der abgezinste Bodenwert Bestandteil des Ertragswertes (§ 17 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV).

Für eine erste Annäherung an den Wert eines Grundstücks ist es außerhalb normierter Verfahren auch üblich, den Rohertrag mit einem Multiplikator zu vervielfältigen. Das Ergebnis ist allerdings tendenziell ungenau, wenn nicht durch langjährige Erfahrung des Schätzenden geübt, und wird deshalb auch abfällig als „Maklerverfahren“ bezeichnet. Zudem ist das Ergebnis weniger transparent als ein im Ertragswertverfahren ermittelter Wert, bei dem die Werttreiber nachvollziehbar abgeleitet werden.

Internationale Ertragswertverfahren

Die internationalen Verfahren gewinnen im Zuge internationaler Transaktionen auch in Deutschland an Bedeutung. Der grundsätzliche Unterschied besteht darin, dass der Wert des bebauten Grundstücks primär aus den aktuellen Mietverträgen sowie den Wiedervermietungsszenarien abgeleitet wird. Auf eine Aufspaltung in Erträge aus dem Boden bzw. aus dem Gebäude wird verzichtet. Das Gebäudealter spielt eine geringere Rolle, es wird hauptsächlich über erhöhte Kostenansätze bzw. Risikoaufschläge auf den Kapitalisierungszins berücksichtigt. Gegenüber den deutschen Verfahren bietet dies sowohl Vor- als auch Nachteile.

Das am Weitesten verbreitete Verfahren ist dabei die Investment Method oder auch Income Approach. Dabei werden die dauerhaft erzielbaren Reinerträge aus den Gebäuden abgeleitet (ähnlich wie im deutschen Verfahren, allerdings werden im angelsächsischen Raum je nach Gestaltung eines Mietvertrags wesentlich mehr Bewirtschaftungskosten umgelegt) und als ewige Rente kapitalisiert, d. h. die Restnutzungsdauer wird als unendlich angesehen. Dies ist bei Gebäuden mit hoher Restnutzungsdauer unproblematisch, da der Barwert der Erträge spätestens ab dem 30. Jahr gegen Null tendiert. Die Abzinsung erfolgt mit dem yield, d. h. einem Zinsfuß, welcher neben dem Risiko der zukünftigen Einnahmen auch lage- und gebäudebedingte Einflüsse sowie die Inflation abbildet.

International auf dem Vormarsch ist das Discounted-Cash-Flow-Verfahren. Hier werden die Zahlungsflüsse im Nahzeitraum (Jahr) einzeln pro Periode ermittelt und erst mittel- bis langfristig in ihrer Entwicklung als konstant ansteigend unterstellt. Vorteil dieses Vorgehens ist die detaillierte Betrachtung der jeweiligen Periode, z. B. zur Abbildung bevorstehender Investitionen etc. Anschließend werden die Zahlungsströme der Perioden auf den Bewertungsstichtag abgezinst, wobei der Diskontierungszins markt- und objektabhängig stark schwanken kann.

Je nach Land bzw. Region gibt es bestimmte Standards. Die internationalen Verfahren werden durch Verbände wie z. B. die RICS oder TEGoVA kodifiziert (Red Book, Guide Bleu etc.). Quelle: Wikipedia