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Neuigkeiten - Aus der Immobilienwelt


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26.10.2020

Anhörung: Anti-Share-Deal-Gesetz schließt nicht alle "Schlupflöcher" Quelle: Haufe Online 26.20.2020

Mit Share Deals sparen Unternehmen die Grunderwerbsteuer. Das will der Bund erschweren und hat im Juli einen entsprechenden Gesetzentwurf beschlossen. Experten äußerten sich bei einer Anhörung im Finanzausschuss skeptisch. Juristen haben schon neue Lücken ausgemacht. Stichwort: Unit Deals.

Die sogenannten Share Deals, also der Erwerb von Immobilien über Anteile an einer Gesellschaft, sind als Steuerprivileg für finanzkräftige Investoren und institutionelle Immobiliengesellschaften verschrien. Von missbräuchlicher Steuergestaltung in der Grunderwerbsteuer spricht die Bundesregierung.

Das Gestaltungsmodell dürfte in der gegenwärtigen Rechtslage bei hochpreisigen Transaktionen zu "durchaus nennenswerten" Steuermindereinnahmen führen, heißt es im Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes von Finanzminister Olaf Scholz (SPD). Deshalb sollen Share Deals künftig nicht verboten, aber grunderwerbsteuerlich behandelt werden. Geplant ist derzeit, dass das neue Gesetz zum 1.1.2020 in Kraft tritt.

Share Deals unattraktiver machen: Was soll sich ändern?
Ganz geschlossen werden soll das "Steuerschlupfloch" nach dem Willen der Regierung nicht, aber Share Deals sollen deutlich unattraktiver werden. So soll beispielsweise die steuerauslösende Grenze von 95 auf 90 Prozent gesenkt und die Haltefrist von fünf auf zehn Jahre verlängert werden. Außerdem sollen ein neuer Ergänzungstatbestand zur Erfassung von Anteilseignerwechseln in Höhe von mindestens 90 Prozent bei Kapitalgesellschaften, die Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen, eine Verlängerung der Vorbehaltensfrist auf fünfzehn Jahre und eine Aufhebung der Begrenzung des Verspätungszuschlags Share Deals unattraktiver machen. Derzeit kann die Grunderwerbsteuer vermieden werden, wenn Unternehmen bis zu 94,9 Prozent an einer Gesellschaft erwerben. Bereits nach fünf Jahren kann die Beteiligung auf 100 Prozent erhöht werden.

Experten: Zehnjahresfrist möglicherweise verfassungswidrig?
Kritik vor allem an der Beteiligungsschwelle und der Zehnjahresfrist kam bei der öffentlichen Anhörung im Finanzausschuss am 14. Oktober aus der Wissenschaft. So erläuterte Professor Henning Tappe von der Universität Trier, dass die Absenkung der maßgeblichen Beteiligungschwelle von 95 auf 90 Prozent nicht ausreichend sei. Tappe brachte eine Absenkung der Grenze auf 75 Prozent ins Spiel. Für eine Absenkung auf 75 Prozent plädierte auch Professor Rainer Wernsmann von der Universität Passau: Die Absenkung der Beteiligungsschwelle auf 90 Prozent in Kombination mit der Verlängerung der Haltefrist auf zehn Jahre erscheine "unzureichend zur Verhinderung von Steuerumgehungen".

Professor Ulrich Hufeld (Helmut-Schmidt-Universität Hamburg) sah eine weitere Senkung der Grenze kritisch. Die Zehnjahresfrist bezeichnete er als möglicherweise verfassungswidrig. Professor Heribert Anzinger (Universität Ulm), der in seiner Stellungnahme das niederländische System als Vorbild ins Spiel brachte, das eine Beschränkung auf Immobiliengesellschaften vorsieht, ging davon aus, dass mit dem Gesetzentwurf neue Steuergestaltungen zum Beispiel über Stiftungen abgesichert werden könnten.

Soweit etwa Immobilien in einem Sondervermögen gebündelt sind, könnte auch die Attraktivität sogenannter Unit Deals steigen, wie Dr. Jens Ortmanns, Leiter der Immobilienpraxis bei McDermott Will & Emery, bereits im Mai dem juristischen Informationsdienst Juve sagte. Dabei werden nicht die Immobilien selbst, sondern die Anteile des Fonds verkauft. Zivilrechtlich verändert sich das Eigentum an den im (offenen) Fonds gehaltenen Immobilien nicht, da nicht die Anteilseigner als Eigentümer betrachtet werden, sondern die die Anteile verwaltende Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG). Aus diesem Grund fällt auch regelmäßig bei Unit Deals keine Grunderwerbsteuer an, wie in der Ausarbeitung "Unit Deals im Grunderwerbsteuerrecht" der Wissenschaftlichen Dienste im Bundestag ausführlich dargestellt wird.

ZIA: Gesetzentwurf kontraproduktiv für Wohnungsneubau
Die Umgehung der Grunderwerbsteuer würde mit dem aktuellen Gesetzentwurf keinesfalls effektiv verhindert, erklärten die Spitzenverbände der deutschen Wirtschaft (BVMW) in der Anhörung. Dem Gesetzentwurf fehle eine zielgenaue Ausrichtung, sodass mit erheblichen "Kollateralschäden" für sämtliche Branchen zu rechnen sei. Die Verbände kritisierten, dass von der Regelung Unternehmen erfasst würden, die Immobilien für die operativen Geschäfte benötigten, zum Beispiel Produktionshallen und Bürogebäude. Bei diesen Firmen würden mit dem vorliegenden Gesetzentwurf künftig wirtschaftlich sinnvolle Umstrukturierungen unter Beteiligung von grundbesitzenden Gesellschaften behindert.

Unter Berufung auf Praxis und Wissenschaft stellte auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) bei der Anhörung fest, dass die Regelungen "untauglich und weitgehend nicht erfüllbar" seien, gerade weil Konzernumstrukturierungen erschwert würden, aber auch weil es bei Unternehmen und der Finanzverwaltung einen immensen Verwaltungsmehraufwand nach sich ziehen werden.

"Die drohende zusätzliche grunderwerbsteuerliche Belastung, die sich ... auch im Rahmen der Projektentwicklung auswirkt, würde ferner kontraproduktiv bei dem Bemühen wirken, mehr Wohnraum zu schaffen und die Kosten der Nutzer zu senken. Denn die das Grundstück doppelt belastende Grunderwerbsteuer wird am Ende vom Erwerber zu tragen sein, der sie an den Nutzer weiter belastet." Stellungnahme des ZIA, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft

Der Immobilienbranche zufolge haben Share Deals vor allem den Zweck, Unternehmen bei Umstrukturierungen oder Verkäufen steuerlich nicht unnötig zu belasten. Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht machte darauf aufmerksam, dass es sich bei Share Deals um keine missbräuchlichen Steuergestaltungen handelt – "wie dies einige Politiker darzustellen versuchen". Nur weil eine Gesetzesänderung steuermoralisch gewollt sei, könne die Anwendung der bestehenden Rechtslage damit noch lange nicht missbräuchlich genannt werden, so Volckens. "Die Branche lässt sich auch nicht in eine solche Ecke drängen."

Bauträger und Projektentwickler nutzen Share Deals häufiger
Zahlen, wie viele Immobilientransaktionen hierzulande jährlich als Share Deals über die Bühne gehen, sind kaum verfügbar. Bekannt ist, dass Bauträger und Projektentwickler zu den Akteuren gehören, die Share Deals häufiger nutzen. Sie kaufen Grundstücke, realisieren das jeweilige Bauvorhaben und verkaufen das fertige Objekt an einen Investor.

"Wenn sie nicht die Möglichkeit hätten, solche Transaktionen als Share Deals abzuwickeln, würde sich das Bauvorhaben um bis zu mehr als zwölf Prozent verteuern, weil sowohl beim Kauf der Grundstücke als auch beim Verkauf der Immobilien Grunderwerbsteuer fällig würde." Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S AG

Außerdem verfügen Projektentwickler und Bauträger meist über wenig Eigenkapital. "Dass sie bei Share Deals künftig zehn Jahre an Objekten beteiligt bleiben sollen, an denen sie in den allermeisten Fällen kein Interesse mehr haben, bindet Kapital", gibt Steuerexperte Heinrich Fleischer von EY Real Estate zu bedenken. Das dürfte dazu führen, dass Bauträger ihre Aktivitäten merklich zurück fahren, da sie das in Share Deals gebundene Kapital nicht anderweitig einsetzen könnten.

Hinzu komme, dass es künftig schwieriger werde, eine für einen Share Deal konzipierte Immobiliengesellschaft zu steuern. Wollen Projektentwickler oder Bauträger nur den Minimalanteil von 5,1 Prozent halten, müssen konzernfremde Investoren einspringen, die weitere fünf Prozent übernehmen.

Lohnen sich Share Deals noch? Auch große Unternehmen geraten ins Grübeln
Die Politik will erreichen, dass die Zahl der Share Deals sinkt. Die spannende Frage lautet: Wird sie dieses Ziel erreichen? Es sieht zumindest derzeit so aus, dass das gelingen könnte. "Die neuen Regeln werden es allen Beteiligten schwieriger machen abzuschätzen, ob sich Share Deals noch für sie auszahlen", prognostiziert Fleischer. Manche Unternehmen sind bereits ins Grübeln geraten.

Der Wohnungskonzern TAG Immobilien hat Käufe oder Verkäufe von Einzelobjekten und Portfolien oft auch als Share Deal abgewickelt.

"Bei Kaufpreisen von mehr als 50 Millionen Euro und einem Grunderwerbsteuersatz ab fünf Prozent war das selbst bei einer 94,9-prozentigen Beteiligung am erworbenen Portfolio attraktiv." Martin Thiel, Finanzvorstand der TAG

Die nun geplante Senkung der Beteiligungsquote und die längere Mindestbeteiligungsdauer, die Verkäufer noch zehn Jahre an die veräußerte Immobilie binde, schmälerten den Vorteil von Share Deals so sehr, dass sie sich für TAG Immobilien nicht mehr rechneten.

"Je langfristiger Investments ausgerichtet sind, desto weniger fällt die Grunderwerbsteuer als Kostenfaktor ins Gewicht." Bernhard Schoofs, geschäftsführender Gesellschafter der Momentum Real Estate

Ihn habe im Laufe der Zeit ohnehin viel mehr das Mitspracherecht der bei Share Deals verbleibenden Minderheitsgesellschafter sowie zudem die Kosten für den Unterhalt der Immobilienobjektgesellschaft gestört. "Alle fokussieren sich meist zu sehr auf den Steuerbonus, aber der wird im Laufe der Zeit aufgezehrt", so Schoofs Resümee. Der übernommene Ballast aus der gesellschaftsrechtlichen Konstruktion könne erheblich sein. Immobilienanlagen sollten sich unabhängig von steuerlichen Gestaltungsmodellen lohnen, findet Schoofs. Steuerliche Optimierungen sollten allenfalls das Sahnehäubchen von Investments sein, auf das man im Zweifelsfall verzichtet.



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