EXPANDION Immobilienconsulting GmbH - Chartered Surveyors - Gewerbeimmobilien-Makler für Einzelhandel-, Büro-, Hotel-, Logistik-, Industrie- sowie Spezialimmobilien, Gewerbegrundstücken und Mehrfamilienhäusern. Rufen Sie uns an: 02051/958550 ! 

Dienstleistung für Gewerbeimmobilien!

Achsraster

Das Achsraster gibt Aufschluss über die Unterteilung eines Bürogebäudes in seine Achsen, welche wiederum einen Indikator zur möglichen Raumaufteilung darstellen. Auf jeder Achse könnte eine Wand eingezogen werden und die Fläche damit z.B. in Einzelbüros aufgeteilt werden. Übliche Achsraster bewegen sich meist zwischen 1,25 m und 1,45 m.

Alleinauftrag

Mit einem Alleinauftrag ist der dem Makler vom Auftraggeber erteilte Auftrag gemeint, eine Immobilie ohne die Einschaltung weiterer Makler zu vermarkten.

Altlasten

Als Altlasten werden Belastungen von Böden in Form von schädlichen Bodenveränderungen durch eingebrachte Stoffe bezeichnet, von denen Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit ausgehen können.

Angebotsmieten

Die Angebotsmieten stellen unverhandelte, vom Eigentümer verlangte Nominalmieten dar. Unterscheiden sich die Mieten für einzelne Mieteinheiten oder werden Spannen angegeben, wird ein flächengewichteter Mittelwert gebildet.

Ankermieter

Als Ankermieter bezeichnet man den Haupt- oder Großnutzer einer gewerblich genutzten Immobilie.

Assetmanagement

Assetmanagement wird auch Vermögensverwaltung genannt und ist eine Finanzdienstleistung. Es handelt sich um die strategische Betreuung von Immobilien oder einem Immobilienportfolio, um den Wert der Immobilien zu steigern. Assetmanagement umfasst sämtliche wertbeeinflussende Maßnahmen einer Immobilie während der Phase der Bewirtschaftung.

Im Assetmanagement werden, unter Berücksichtigung von gesetzlichen und vertraglichen Anforderungen, die Anlagevermögen gesteuert. Finanzielle und wirtschaftliche Maßnahmen werden zur Optimierung und zur Sicherung des investierten Kapitals umgesetzt. Diese Maßnahmen werden während des gesamten Investitionszeitraums realisiert.

Im Gegensatz zur Anlageberatung werden bei der Vermögensverwaltung nicht nur Anlageratschläge erteilt, sondern auch Anlageentscheidungen eigenständig durch den Assetmanager getroffen.

Aufgaben des Assetmanagements

Zahlreiche Aufgaben sind mit dem Assetmanagement verbunden, wie die Erstellung und Umsetzung einer Vermögensstrategie, die Bewertung des Immobilienwertes, die Verhandlung von Drittverträgen oder die Übernahme der Rendite des Immobilienvermögens. Zudem gibt es Managementaufgaben, wie die Erstellung eines Businessplans.

Die Aktivitäten im Assetmanagement zielen darauf ab, dass das investierte Kapital gesichert und gesteigert wird. Die Wertsteigerungspotentiale sollen bestmöglich ausgenutzt werden und so die Immobilie nachhaltig wertoptimiert werden.

Wie andere Bereiche in der Immobilienwirtschaft auch, ist das Assetmanagement ständigen Veränderungen unterworfen.

Wichtige Performance-Kennzahlen im Assetmanagement Immobilien

  • Leerstandsentwicklung
  • Internal Rate of Return (IRR)
  • Net Operating Income (NOI)
  • Weighted Average Lease Term (WALT)

Barwert

Der Barwert (Englisch: present value, z. T. auch Gegenwartswert genannt) ist ein Begriff aus der Finanzmathematik. Der Barwert ist der Wert, den zukünftige Zahlungen in der Gegenwart besitzen. Er wird durch Abzinsung der zukünftigen Zahlungen und anschließendes Summieren ermittelt. Daneben gibt es noch den Begriff des versicherungsmathematischen Barwerts, welcher eine Verallgemeinerung des finanzmathematischen Barwerts darstellt.

Baukosten

Die Baukosten machen den Großteil eines Immobilien-Neubaus aus und sind in der DIN 276 definiert. So ergeben sich aus der Summe aller Aufwände für Konstruktion, technische Anlagen, Außenanlagen und Baunebenkosten (Architekten, Behörden, Versicherungsgebühren, etc.) die Baukosten.

Bautenschutzverordnung

Die Bautenschutzverordnung ist die in Bauleitplänen festgesetzte Art und das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks, die dortige Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche.

Bauträger

Ein Bauträger ist in der Regel ein Unternehmen, welches gewerbsmäßig Grundstücke kauft, diese bebaut und anschließend auf dem Markt anbietet. Dabei ist der Bauträger auch gleichzeitig der Bauherr.

Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan regelt in Deutschland die möglichen Bebauungs- und Nutzungsarten von Grundstücken und ist ein für Bauherren verbindlicher Bauleitplan.

3-stöckige Villa, Flachdachhaus, Bungalow oder Blockhaus – die Vorstellungen und Wünsche von Bauherren können sehr vielfältig sein. Ein Bebauungsplan setzt diesen individuellen Bauwünschen jedoch Grenzen.

Zweck von Bebauungsplänen

Bebauungspläne werden von Kommunen aus den übergeordneten Flächennutzungsplänen heraus entwickelt, um die städtebauliche Ordnung und Entwicklung im Gemeindegebiet zu steuern. So soll ein einheitlicher Siedlungscharakter gesichert und zu unterschiedliche Bauformen verhindert werden. Es geht dabei nicht allein um stilistische Fragen, sondern vor allem um den Schutz von Einzelinteressen. Mehrstöckige Häuser können zum Beispiel die umliegenden Grundstücke und Häuser verschatten.

Wie detailliert die Vorschriften in einem Bebauungsplan sind, ist je nach Kommune und Bundesland verschieden. Bebauungspläne mancher Kommunen gehen sogar so weit, dass sie Vorschriften zur Farbe der Dachziegeln oder der Fassadengestaltung beinhalten.

Inhalt eines Bebauungsplans

Mögliche Inhalte eines Bebauungsplans sind im Paragraphen §9 im BauGB geregelt. Damit ein Bauherr einen Bebauungsplan auch korrekt lesen kann, sollten ihm die Planzeichen- und Baunutzungsverordnung bekannt sein.

In einem Bebauungsplan können unter anderem Vorschriften zu den folgenden Punkten gefunden werden:

  • Abstandflächen
  • Bauweise
  • Art und Maß der baulichen Nutzung
  • Baulast
  • Versorgungsflächen
  • Höchstzulässige Zahl der Wohnungen
  • Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind
  • Anzahl der erlaubten Vollgeschosse
  • Dachformen
  • Baumaterialien
  • Angaben zu Stellplätzen und Grünanlagen

Eine genaue Erläuterung, in der Sinn und Zweck der Planung begründet werden, ist in einem Bebauungsplan zwingend erforderlich.

Sind Bauherren an einem Grundstück interessiert, so können sie den entsprechenden Bebauungsplan beim Bauordnungsamt, bei der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt oder in vielen Kommunen einsehen.

Der Innenausbau eines Hauses, die Haustechnik und die Ausrichtung des Hauses werden in einem Bebauungsplan nicht vorgeschrieben.

Betriebskosten

Kosten, die dem Eigentümer durch das Nutzen des Grundstücks und den Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen, nennt man Betriebskosten. Diese meist auf Mieter umgelegte Lasten enthalten Posten wie Wasserversorgung, Heizung, Aufzüge, Müllbeseitigung und Gartenpflege.

Betriebskostenquote

Die Summe aller Betriebskosten im Verhältnis zur Jahresnettomiete ergibt die Betriebskostenquote. Diese Kennzahl dient als Indikator für die Wirtschaftlichkeit eines Objekts und ermöglicht den Vergleich mit ähnlichen Immobilien.

Bewirtschaftungskosten

Die Summe aller Kosten, die für den Eigentümer einer Immobilie anfallen, nennt man Bewirtschaftungskosten. Zusätzlich zu den Betriebskosten gehören zu den Bewirtschaftungskosten auch Aufwendungen für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis.


BImA – Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ist eine Anstalt des öffentlichen Rechts, deren Hauptaufgabe die möglichst wirtschaftliche Verwaltung, Verwertung und Veräußerung von bundeseigenen Immobilien, Grundstücken und sonstigen Liegenschaften ist.


Bodenrichtwert

Wie teuer sind Grundstücke in bestimmten Lagen und Gegenden? Wie bestimmt sich der Kaufpreis für diese Grundstücke? Beantworten kann diese Fragen der Bodenrichtwert. Es ist der Wert, durch den Grundstückskäufer und -verkäufer einen transparenten Überblick und Anhaltspunkt über die Festlegung eines Kaufpreises für ein Grundstück bekommen.

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Quadratmeter-Kaufpreis unbebauter Grundstücksflächen an. Dieser Durchschnittliche Wert wird aus Grundstücks-Verkäufen abgeleitet und in einem bestimmten Gebiet innerhalb einer bestimmten Zeitspanne angegeben.

Die Berechnung des Bodenrichtwertes

Zur Ermittlung des Bodenrichtwertes wird die Summe aller Kaufpreise für Grundstücke in entsprechender Lage und entsprechendem Zeitraum ins Verhältnis zur Summe der Quadratmeter dieser Transaktionen gesetzt. Wann der Bodenrichtwert für Bauland ermittelt wird, hängt von den Rechtsvorschriften der einzelnen Bundesländer ab. Spätestens jedoch zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres muss der Budenrichtwert für ein Grundstück ermittelt werden. Die Frist von zwei Jahren ist gesetzlich vorgegeben, der Wert kann jedoch auch häufiger bestimmt werden.

Die Veröffentlichung der ermittelten Bodenrichtwerte erfolgt entweder grafisch mittels Bodenrichtwertkarten oder über Bodenrichtwerttabellen, in denen die Werte pro Quadratmeter angegeben werden. Die Richtwerte können bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse angefordert oder eingesehen werden. Um den reellen Grundstückswert zu ermitteln, muss auf Basis des Bodenrichtwerts in der Regel ein Gutachter herangezogen werden, der die Besonderheiten der jeweiligen Lage schätzt.

Der Bodenrichtwert ist in Deutschland die Grundlage für die Besteuerung von Grund und Boden.

Hinweis: Der Bodenrichtwert ist lediglich ein Richtwert und kein genauer Wert pro Quadratmeter eines bestimmten Grundstücks.

Was sind wertbeeinflussende Faktoren?

Steht ein Grundstück zum Verkauf, muss zunächst der Wert des Grundstücks ermittelt werden. Faktoren, die den Bodenrichtwert beeinflussen, sind die folgenden:

  • Grundstücksgröße
  • Grundstücksform
  • Infrastruktur
  • Versorgungslage
  • Topographie
  • Nachbarschaft
  • Bodeneigenschaften
  • Bebauung
  • Art der Bepflanzung
  • Erschließungsgrad

Bruttoanfangsrendite

Die Bruttoanfangsrendite setzt den Jahresmietertrag für vermietete Flächen ins Verhältnis zum Netto-Kaufpreis/Marktwert der Immobilie und stellt eine häufig gebrauchte Kennzahl zur Renditeanalyse im Immobilien-Investment dar.


Bruttogrundfläche

Die Summe der Grundflächen aller Geschosse einer Immobilie wird als Bruttogrundfläche (BGF) bezeichnet. Im Gegensatz zur Geschossfläche (GF) umfasst die Bruttogrundfläche sämtliche Geschosse, einschließlich nicht als Vollgeschosse geltender Dachgeschosse und unterirdischer Flächen.

Core

Der Begriff „Core“ bezeichnet eine Investment-Risikoklasse in der Immobilienwirtschaft. Core-Immobilien bergen für Anleger im Vergleich der Risikoklassen die geringsten Ausfallwahrscheinlichkeiten und erfreuen sich daher bei risikoscheuen Investoren großer Beliebtheit. Core-Immobilien zeichnen sich durch ihre erstklassige Lage sowie die Qualität der Mieterbasis aus, haben also einen sehr hohen Vermietungsstand bei sehr guter Bonität der Mieter. Aufgrund des hohen Kaufpreises einer Immobilie der Risikoklasse Core bewegen sich die Renditeerwartungen für Investoren mit 4-6 % auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau, dasWertsteigerungspotenzial ist angesichts hoher Kaufpreise verhältnismäßig gering. Die Finanzierung erfolgt im Allgemeinen bei niedriger Fremdkapitalquote (Leverage 40-60%). Investoren verfolgen mit Core-Immobilien eine langfristige und risikoarme Investmentstrategie – dementsprechend ist die Haltedauer der Core-Immobilien im Vergleich der Risikoklassen die höchste.

Core Plus

Die Risikoklasse „Core Plus“ bezeichnet einen Investmentstil bei Immobilien, der von moderatem Risiko und relativ niedriger Renditeerwartung geprägt ist. Core-Plus-Immobilien finden sich meist in aussichtsreichen 1-B-Lagen und weisen daher Entwicklungspotenziale auf. Mit vergleichsweise kurzen Vertragslaufzeiten der Bestandsmieter ermöglichen Core-Plus-Investments eine perspektivische Steigerung der Mieteinnahmen aufgrund anstehender neuer Vertragsabschlüsse bei verbesserten Marktbedingungen. Jedoch haben die Mieter in Core-Plus-Objekten eine geringere Bonität und damit eine höhere Ausfallwahrscheinlichkeit als Mieter von Core-immobilien. Mit einer moderaten Wertsteigerung und einer Fremdkapitalquote von 40-60 % haben Investoren bei Core-Plus-Immobilien eine Renditeerwartung von 6-8 %. Die Haltedauer einer Immobilie dieser Risikoklasse beträgt in der Regel weniger als 10 Jahre.

CS – Corporate Services

Corporate Real Estate Services (CRES) ist ein ganzheitlicher Ansatz, von der Portfolio-Analyse der Betriebsimmobilie über die Ausarbeitung von Strategien bis hin zu einer erfolgreichen Umsetzung von Immobilientransaktionen. Für die Erreichung von optimalen Lösungen vereint Corporate Services integrierte Service-Plattformen mit fortschrittlichen Technologien und Marktkompetenz in einem professionellen Prozessmanagement und Service. Basis dieser Dienstleitungen sind Markterfahrung, Managementprozesse, Transparenz und strategisches Denken gepaart mit Innovation.

Denkmalschutz

Denkmalschutz ist der durch Gesetze sichergestellte Schutz von Boden-, Bau- und Kulturdenkmälern zu deren Erhalt.

Due-Dilligence

Der Begriff Due-Dilligence beschreibt ein Prüfungsverfahren, welches bei Immobilienkäufen Anwendung findet. Dabei sollen dem Käufer alle relevanten Stärken, Schwächen und Risiken des Objekts sorgfältig aufgezeigt werden, damit dieser aus einer fundierten Position heraus verhandeln kann. Weitere Aufgabe des Due-Dilligence-Verfahrens ist es, dem potenziellen Käufer auf der Grundlage von belastbaren Daten auch Lösungsvorschläge für etwaige Schwächen oder Risiken des Objekts unterbreiten zu können. Damit ist die Due Dilligence Bestandteil der Immobilien-Investment-Beratung.

Durchschnittsmiete

Zur Berechnung der Durchschnittsmiete werden die einzelnen Mietpreise aller im definierten Zeitraum neu abgeschlossenen Mietverträge mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und ein Mittelwert errechnet.

Energieverbrauchskennwert

Der durchschnittliche Energieverbrauch eines Gebäudes der letzten drei Jahre wird mit dem Energieverbrauchskennwert dargestellt. Alle Verbrauchswerte aus dem Betrieb von Heizung, Kühlung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Beleuchtung der letzten drei Jahre werden summiert und durch die dreifache Quadratmeterzahl der Immobilie geteilt. Diese Berechnung ergibt den Energieverbrauchskennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter pro Jahr.

Ertragswertverfahren

Mit dem Ertragswertverfahren kann der Wert von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Reinerträge, die mit diesen Objekten dauerhaft erwirtschaftet werden können ermittelt werden.

ERV – Estimated Rental Value

Der ERV ermittelt auf Basis aktueller Marktmieten die bei Vollvermietung theoretisch erzielbaren Mieteinnahmen für ein Objekt. Zur Ermittlung des Estimated Rental Value werden reale Jahresmieteinnahmen und theoretisch erzielbare Jahresmieteinnahmen für Leerstandsflächen in demselben Gebäude summiert.

Exposé

Das Exposé stellt die zusammenfassende und werbliche Beschreibung einer Immobilie dar. Darin ist in der Regel neben einer ausführlichen Objektbeschreibung (Fläche, Mietpreis, Baujahr und Energieverbrauch) auch die Makro- und Mikrolage der Immobilie dargestellt. Gebäudepläne und Objektfotos sind üblicherweise ebenfalls Bestandteil eines Exposés.

Facilitymanagement

Facilitymanagement wird auch Objektbetreuung oder Liegenschaftsverwaltung genannt und bezeichnet die Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden inklusive deren technischer Anlagen und Einrichtungen. Diese Form von Gebäudeverwaltung ist vor allem für Gewerbeimmobilien relevant.

Aufgaben des Facilitymanagements

Facilitymanagement umfasst viele Aufgabengebiete der Gebäudeverwaltung: technische Einrichtung, Pflege von Außenanlagen, ganzheitliches Gebäudemanagement, Optimierung der kostenrelevanten Anlagen und Vorgänge. Natürlich variieren die Tätigkeitsbereiche des Facilitymanagements je nach Nutzung der jeweiligen Immobilie.

In der Regel wird Facilitymanagement nur mit dem Bereich der Instandhaltung von Gewerbeimmobilien verbunden. Dieser Bereich wird vor allem von kleinen und mittelständischen Unternehmen abgedeckt. Darüber hinaus lassen sich aber noch weitere Aufgabenbereiche festmachen, die mit dem Facilitymanagement verbunden sind. Dazu gehören neben Immobilien und Liegenschaften vor allem Mitarbeiter und Umweltfaktoren. Somit ist Facilitymanagement meist mehr als nur die reine Immobilien-Instandhaltung.

Formen des Facilitymanagements

Kaufmännisches Facilitymanagement

Das kaufmännische Facilitymanagement fokussiert sich auf die (betriebs)wirtschaftlichen Aufgabenbereiche der Gebäudeverwaltung. Das kaufmännische Facilitymanagement stellt sicher, dass Gebäude und Flächen effizient betrieben werden. Die Aufgaben sind unter anderem die Steuerung und Planung von Geschäftsabläufen, das Beschaffungsmanagement, die Prüfung und Betreuung von Verträgen sowie die Kontrolle der Betriebskostenabrechnung, die Objektbuchhaltung,  das Personalmanagement inklusive Personalcontrolling und das Versicherungswesen von Objekten.

Technisches Facilitymanagement

Das technische Gebäudemanagement umfasst neben der Planung auch die Instandhaltung der technischen Infrastruktur eines Gebäudes. In den Bereich des technischen Facilitymanagements fallen Umwelttechnik, Sicherheitstechnik, Sanitärtechnik, Telekommunikationstechnik sowie Energiemanagement und die allgemeine Instandhaltung und Wartung der technischen Systeme.

Infrastrukturelles Facilitymanagement

In den Aufgabenbereich des infrastrukturellen Facilitymanagements fallen Tätigkeiten wie Hausmeisterdienste, Entsorgungsmanagement, Winterdienste, Reinigungsdienstleistungen, Büroorganisation und Sicherheitsdienstleistungen.

Facilitymanagement als zukunftsträchtige Branche

Dem Facilitymanagement wird eine wachsende Bedeutung zuteil, gerade in Zeiten immer komplexer werdender Unternehmensstrukturen. Die wirtschaftlichen Entwicklungen machen es unumgänglich, die Betriebskosten zu optimieren und so weit wie möglich zu senken.

Die Auslagerung des Facilitymanagements an externe Dienstleister erweist sich meist als gewinnbringende Alternative, vor allem bei großen Unternehmen.


Flächenangebot

Das Flächenangebot ist die Summe aus dem Flächenleerstand (kurzfristig, d.h. innerhalb von 3 Monaten beziehbare Flächen) und Flächenpotential (mittelfristig, d.h. zwischen 3 und 12 Monaten beziehbare Flächen), d.h. setzt sich aus den Büroflächen zusammen, die innerhalb von zwölf Monaten beziehbar sind. Berücksichtigt werden alle bekannten, am Markt angebotenen Flächen.


Flächenumsatz

Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst.

Geschossflächenzahl

Was ist die Geschossflächenanzahl?

Die Geschossflächenanzahl – kurz auch GFZ genannt – ist ein Fachbegriff aus dem deutschen Baurecht und der Baunutzungsverordnung § 20. Sie gibt an, wie viel m² Geschossfläche pro m² Grundstücksfläche zulässig sind.

In dem Bebauungsplan ist die Geschossflächenanzahl ein fester Wert.

Wie wird die Geschossflächenanzahl berechnet?

Grundsätzlich wird die Geschossflächenanzahl immer für ein ganzes Baugebiet festgelegt. Seltener ist es, dass die Geschossflächenanzahl für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile berechnet bzw. festgelegt wird.

Die Geschossflächenanzahl wird nicht aus der Brutto-Grundfläche (gemäß DIN 277) berechnet, sondern nur aus den Grundflächen der Vollgeschosse (gemäß § 20 der Baunutzungsverordnung).

Um die Geschossflächenzahl zu berechnen, ist die Geschossfläche als Summe der Vollgeschossflächen auf einem Grundstück im Verhältnis zur Größe des Grundstücks zu setzen. Der dadurch ermittelte Wert kann dann mit dem Höchstwert, welcher im Bebauungsplan vorgegebenen ist, verglichen werden. Wichtig ist, dass sich die Geschossfläche aus den Gebäudeaußenmaßen aller Vollgeschosse ergibt.

Berechnungs-Formel:

Geschossflächenanzahl x Grundstücksfläche = zulässige Gesamt-Geschossfläche

Geschossflächenanzahl = Geschossfläche / Grundstücksfläche

Berechnungs-Beispiel:

Bei einer Geschossflächenzahl von 0,6 dürfen sich auf einem Grundstück von 1.000 m² maximal 600 m² (0,6 x 1.000) Geschossfläche in den Vollgeschossen befinden.

Die Geschossflächenanzahl & der Städtebau

Die Geschossflächenzahl hat den Städtebau des 20. Jahrhunderts maßgeblich beeinflusst und verändert. In den Gründerjahren gab es eine Blockbebauung mit vielen Mietskasernenvierteln. Dadurch wurden zum Teil sehr hohe Geschossflächenzahlen von ca. 4,0 erreicht.

Dieser Wert ist nach dem Krieg auf etwa 0,5 abgesunken, um sich wenig später bei ca. 1,0 einzupendeln.

Gewerbeimmobilie

Gewerbeimmobilien sind all jene Immobilien, die nicht der wohnungswirtschaftlichen Nutzung dienen. Sie lassen sich in Büro- und Verwaltungs-, Einzelhandels-, Hotel- sowie Logistik- und Industrieimmobilien einteilen.

Grad der Konkurrenz

Der Grad der Konkurrenz wird in unmittelbar, mittelbar und eingeschränkt unterteilt und orientiert sich an Luftliniendistanzen von 500 m, 1.000 m und 1.500 m um das Untersuchungsobjekt. Sollten Immobilien aus dem mittelbaren oder eingeschränkten Konkurrenzumfeld oder eine noch weiter entfernte Lage doch eine unmittelbare Konkurrenz darstellen, werden diese Objekte als solche klassifiziert.

Grundbuch

Das Amtsgericht einer Kommune führt das Grundbuch, in diesem sind alle Besitz- und Rechtsverhältnisse der in der Kommune gelegenen Grundstücke aufgeführt.

Grundflächenzahl

Wie dicht bzw. intensiv der Boden eines Grundstücks bebaut werden darf, wird von der Grundflächenzahl (GRZ) angegeben. Daraus ergibt sich der maximale Anteil an bebaubarer, bzw. der minimale Anteil an Freifläche eines Grundstücks.

Grundstücksbewertung

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung (auch veraltet Güterabschätzung) ist ein durch Rechtsvorschriften geregeltes Verfahren, das durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnis einen Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke (Immobilie) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.


Gutachterausschuss

Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet. Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

Höchstmiete

Die Höchstmiete ist die höchste realisierte Miete innerhalb eines definierten Zeit- und Teilraums.


Instandhaltungsquote

Das Verhältnis aus der Summe aller Instandhaltungskosten für ein Jahr und der Nettojahresmiete nennt man Instandhaltungsquote. Instandhaltungskosten sind prophylaktische Aufwendungen, die das Entstehen von Mängeln am Gebäude im Voraus verhindern sollen.


Instandsetzungsquote

Die Instandsetzungsquote ist das Verhältnis aus der Summe aller Instandsetzungskosten für ein Jahr und der Nettojahresmiete. Die Summe der Instandsetzungskosten beinhaltet alle Aufwendungen, die zur Behebung vorhandener Mängel an einer Immobilie eingesetzt werden müssen.

Jahresrohertrag

Der Jahresrohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen. Werden für die Nutzung von Grundstücken oder Teilen eines Grundstücks keine oder vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind die bei einer Vermietung oder Verpachtung nachhaltig erzielbaren Einnahmen zugrunde zu legen.

Kapitalwert

Der Kapitalwert (englisch net present value, NPV‚ Nettogegenwartswert [seltener NGW] oder Nettobarwert) ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl der dynamischen Investitionsrechnung. Durch Abzinsung auf den Beginn der Investition werden Zahlungen vergleichbar gemacht, die zu beliebigen Zeitpunkten anfallen. Der Kapitalwert einer Investition ist die Summe der Barwerte aller durch diese Investition verursachten Zahlungen (Ein- und Auszahlungen). Die Summe der diskontierten Zahlungen entspricht somit dem Integral über den Zahlungsstrom, der mit einer fallenden Exponentialfunktion gemäß Kalkulationszinssatz bewertet wird.

Zum besseren Verständnis der Rechenoperation kann der Kapitalwert auch als der errechnete Geldbetrag betrachtet werden, der eingesetzt werden müsste, um unter Berücksichtigung der Verzinsung und der Ein- und Auszahlungen am Ende der Betrachtung zu einem Saldo von 0 zu gelangen. Voraussetzung ist hierbei die Wiederanlageprämisse, d. h. die zwischenzeitliche Anlage der Überschüsse zum Kalkulationszinssatz. Die Kapitalwertmethode (weniger verbreitet NPV-Methode bzw. Net-Present-Value-Methode oder NGW-Methode) erlaubt die Beurteilung einer Erweiterungsinvestition und die Bestimmung des optimalen Ersatzzeitpunktes.

Die Kapitalwertmethode wird u. a. bei Unternehmensbewertungen unter dem Namen Discounted Cash-Flow eingesetzt. Die Begriffe DCF und NPV verwenden also dieselbe Methode mit unterschiedlichem Fokus: Der DCF ist eine Kennzahl der Unternehmensbewertung, der NPV ist eine Kennzahl der Investitionsrechnung.


Konkurrenzsituation / IMMAX

Die Konkurrenzsituation / Immax bildet eine Relation zwischen Flächenangebot zum Erfassungszeitpunkt und dem Vermietungsumsatz in den letzten 4 Quartalen.


Leerstand & Leerstandsquote

Zum Leerstand zählen alle Flächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Die Leerstandsquote (auch Leerstandsrate) zeigt den aktuellen Leerstand einer Einheit (Immobilie, Stadt, Region, etc.) im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche dieser Einheit an.


Liegenschaftszinssatz

Setzt man den Reinertrag (Mieterträge abzüglich Bodenwertverzinsung und Bewirtschaftungskosten) eines Gebäudes ins Verhältnis mit seinem Kaufpreis, ergibt sich der Liegenschaftszinssatz. Dieser findet häufig bei der Bewertung von Immobilien nach dem Ertragswert Anwendung.


Makler

Ein Makler vermittelt eine Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss. Ein Immobilienmakler ist also ein Vermittler zwischen Immobilieninteressent und -eigentümer bzw. Vermieter.

Die Region und das Gebiet genau zu kennen, in welchem der Makler arbeitet, ist eine der wichtigsten Voraussetzungen für eine gute Beratung von Immobilienkäufern und -verkäufern, sowie Immobilienmietern und -vermietern.

Ein guter Makler sollte nicht nur wissen was angeboten wird, viel wichtiger ist jedoch zu wissen, was in der Realität ge- und verkauft wird und welche Preise realistisch sind.

Aufgaben eines Maklers

Ein Immobilienmakler kommt sowohl bei dem Verkauf als auch bei der Vermietung einer Immobilie zum Einsatz.

Bei einem Immobilienverkauf bespricht der Makler zuerst die Verkaufsziele und -bedingungen mit dem Eigentümer. Diese können natürlich individuell stark variieren – je nachdem ob es sich um einen Wohnungsverkauf, einen Hausverkauf oder einen Grundstücksverkauf handelt. Im nächsten Schritt bewertet der Makler das Objekt vor Ort vor und entwickelt eine individuelle Verkaufsstrategie. Ist die Strategie zum Verkauf mit dem Eigentümer abgestimmt, trägt der Makler alle relevanten Informationen zum Immobilienverkauf in einem Verkaufsexposé zusammen.

Bei der Vermietung von Immobilien ist der Immobilienmakler nach Besichtigung des Objektes für die Kalkulation des Mietpreises zuständig. Der Makler erstellt ein Exposé inklusive Fotos und Informationen zu der jeweiligen Immobilie. Nachdem er die Inserate erstellt hat, koordiniert der Makler die Haus- bzw. Wohnungsbesichtigungen.

Hier sind einige Makler-Leistungen im Überblick:

  • Beratung zu Verträgen, Finanzierungen und rechtlichen Fragen
  • Exposé-Erstellung
  • Verkaufswert-Ermittlung
  • Vorbereitung von Miet- oder Kaufvertrag
  • Organisation und Koordination von Objekt-Besichtigungen
  • Bewerbung der Immobilien
  • Begleitung zu Notarterminen

Weitere Informationen zu den Aufgaben eines Maklers finden Sie in unserem Blogbeitrag „Was macht ein Makler eigentlich“.

Die Makler-Courtage


Ein Makler wird nach einer erfolgreichen Vermittlung einer Immobilie bezahlt. Diese Bezahlung nennt sich Makler-Courtage. Wie hoch diese Courtage ist und wer den Makler tatsächlich bezahlt, hängt von der aktuellen Lage des Immobilienmarktes ab und davon, ob es sich um eine Objekt-Vermietung oder um einen Verkauf handelt.

Siehe auch den Blog-Beitrag "Was macht eigentlich ein Makler?"

Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete für Mietwohnungen in einer Gemeinde oder Stadt. Anhand des Mietspiegels können Mietpreise und Mietpreiserhöhungen begründet oder angefochten werden.

So errechnet sich der Mietspiegel

Der Mietspiegel einer Stadt wird in einem aufwendigen Verfahren definiert. Doch wegen der unterschiedlichen Faktoren, die hier zusammenspielen, spiegelt der Mietspiegel nicht die tatsächliche Miete der jeweiligen Stadt wider.

Der Mietspiegel enthält eindeutige Vorgaben, wie beispielsweise die unterschiedlichen Eigenschaften und Merkmale der Wohnungsausstattung, die Lage der Wohnung und das Baujahr des Gebäudes, die zu bewerten sind. Diese verschiedenen Merkmale und Eigenschaften einer Wohnung wirken sich auf den Mietzins einer vergleichbaren Wohnung aus.

Basierend auf dem so errechneten Mietspiegel lässt sich bestimmen, ob der verlangte Mietzins, ausgehen von einer konkreten Wohnung, ortsüblich und angemessen ist oder nicht. Als Vermieter kann man den Mietspiegel dazu nutzen, um den Mietzins abzuschätzen, der für die zu vermietende Wohnung verlangt werden kann. Doch nicht nur für Vermieter dient der Mietspiegel als Orientierung, sondern auch für die Wohnungssuchenden. Der qualifizierte Mietspiegel liefert den Wohnungssuchenden eine erste Richtlinie, ob eine Wohnung günstig oder teuer ist.
Städte, die mehr als 20.000 Einwohner haben, lassen den Mietspiegel alle zwei Jahre neu berechnen. Als Datenbasis dienen alle Mietverträge aus den vergangenen vier Jahren, die neu abgeschlossen oder durch eine Mieterhöhung verändert wurden.

Mietspiegel Deutschland

Wer eine Wohnung in Deutschlands Großstädten sucht, weiß: günstige Mieten gibt es kaum noch. Eine Wohnung zu mieten wird zum Luxus in einigen Städten. In den vergangenen Jahren sind die Mietpreise stark angestiegen und diese Entwicklung wird auch zukünftig so weitergehen.

Nachfragepotential

Das Nachfragepotential errechnet sich aus den Mietvertragsabschlüssen der vergangenen fünf Jahre, die aufgrund der Parameter Mietflächengröße und Nominalmietpreis "theoretisch" für das Untersuchungsobjekt infrage gekommen wären. Das Nachfragepotential wird als Maximal- und Minimal- sowie als Mittelwert angegeben.

Nebenkosten

Die Nebenkosten umfassen nur die umlegbaren Bewirtschaftungskosten und werden als Angebotsnebenkosten dargestellt.

Nettoabsorption

Die Nettoabsorption ist Veränderung der durch Vermietung oder Eigennutzung in Anspruch genommenen Büroflächen währen eines bestimmten Zeitraums in einem Marktgebiet.

Nettoanfangsrendite

Die Nettoanfangsrendite kann als statische Renditekennzahl für den Vergleich mit anderen Objekten herangezogen werden. Für die Berechnung der Nettoanfangsrendite wird die Differenz aus Nettojahresmiete und den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ins Verhältnis zur Summe aus dem Bruttokaufpreis und den Erwerbsnebenkosten gesetzt.

Nettokaltmiete

Als Nettokaltmiete wird die reine Miete ohne jegliche Betriebs- und Nebenkosten bezeichnet.


NOI – Net Operating Income

Was ist das NOI?

Das NOI ist das Net Operating Income, was sich aus der Summe alle Einkünfte aus Verpachtung und Vermietung eines Objektes abzüglich der nicht umlagefähigen Betriebskosten ergibt. Das NOI wird auch das Nettobetriebsergebnis genannt. Der NOI entspricht also dem Jahresreinertrag der Immobilie und ist ein wesentliches Instrument zur Wertermittlung.

Das NOI ist von den Betriebskosten eines jeden Investors abhängig.

Wie wird das NOI ermittelt?

Die Ermittlung des Net Operating Income erfolgt wie nachfolgend dargestellt:

Jahresnetto-Soll-Mieteinnahmen
+ sonstige Einnahmen
./. Ansatz für Leerstandsmieten
= Jahresnetto-Ist-Mieteinnahmen
./. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
= Net Operating Income

Zu den Jahresnetto-Soll-Mieteinnahmen werden die sonstigen Einnahmen hinzuaddiert. Geteilt durch den Ansatz für Leerstandsmieten erhält man die Jahresnetto-Ist-Mieteinnahmen. Teilt man die Jahresnetto-Ist-Mieteinnahmen durch die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten erhält man das NOI.

Diese Rechensystematik zeigt, dass das NOI eine Ist-Kennzahl ist.

Wie wichtig ist das Net Operating Income?

Das NOI ist ein sehr wichtiger Parameter für die Wertermittlung von Objekten nach dem internationalen DCF-Verfahren. Fremdkapitalgeber wie beispielsweise Banken ermitteln das Net Operating Income zur Beurteilung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Kapitaldienstes für eine Investition.

Das NOI ist eine international etablierte Kennzahl zur Einschätzung der Wirtschaftlichkeit einer Immobilie dar und hat somit eine hohe Bedeutung in der Immobilienwirtschaft.

Nominalmiete

Als Nominalmiete bezeichnet man die Anfangsmiete ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern.

Nutzungsdauer

Die Nutzungsdauer ist der Zeitraum, für dessen Dauer ein Gebäude erfahrungsgemäß genutzt werden kann.

Objektqualitäten

Büroflächen lassen sich hinsichtlich ihrer Ausstattungsqualität klassifizieren. Lagemerkmale bleiben dabei unberücksichtigt.

A-Objekte stellen erstklassige Flächen dar, d.h. es handelt sich um weit überdurchschnittlich ausgestattete Flächen auf dem neuesten Stand der Technik, die eine bestmögliche Raumaufteilung gewährleisten.

B-Objekte stellen durchschnittliche Flächen dar, d.h. es handelt sich zeitgemäß ausgestattete Flächen ohne besondere Ausstattungs- und Technikmerkmale. In der Regel konkurrieren sie nicht mit A-Objekten.

C-Objekte stellen sanierungsbedürftige Flächen dar, d.h. es handelt sich um im Grunde nicht mehr marktgängige Flächen unterdurchschnittlicher Ausstattungs- und Technikqualität.

Opportunistic

Im Bereich des Immobilieninvestments unterscheidet man zwischen den Risikoklassen Core, Core Plus, Value Added und Opportunistic. Die Risikoklasse „Opportunistic“ bezeichnet im Immobilien-Investment eine hochriskante, jedoch bei Erfolg ebenso ertragreiche Geldanlage. Eine opportunistische Strategie kann sich auf Projektentwicklungen, auf Repositionierung sowie auf Bestandimmobilien beziehen und versteht sich somit als antizyklischer Investment-Ansatz.

Opportunistic-Immobilien

Opportunistic-Immobilien prägen stark spekulative Züge, das heißt diese Immobilien befinden sich in peripheren Lagen, der Zustand der Gebäude erfordert weitreichende Sanierungsmaßnahmen. Die Vermietungslage einer solchen Immobilie befindet sich substanziell unterhalb des Marktniveaus. Die Objekte sind oft durch signifikante Leerstände gekennzeichnet, Bestandsmieter weisen eine vergleichsweise geringe Bonität auf oder der Mietermix ist nicht sehr attraktiv. Es werden unter anderem wirtschaftliche Notlagen oder Marktineffizienzen genutzt, um Immobilien besonders günstig zu erwerben. Opportunistic-Immobilien sind Objekte, die ein hohes Wertsteigerungspotential aufweisen. Sie sind meist in B- oder gar C-Lagen zu finden, deren Marktzyklen sich auf dem Tiefpunkt bewegen können.

Zusammengefasst sind Opportunistic-Immobilien also unterbewertete, renovierungsbedürftige Immobilien in sehr schwierigen Märkten. Diese Immobilien sind die riskantesten Objekte, mit dem höchsten Potential an Wertzuwachs.

Hohe Renditen – hohe Risiken

Mit einer in der Regel sehr kurzen, strategischen Haltedauer von 1-4 Jahren ist das Investment auf die hohen Wertsteigerungspotenziale ausgerichtet, die durch Aufwertung und Steigerung des Vermietungsstandes erreicht werden soll. Mit einer Fremdkapitalquote von über 75% sollten Investments in Opportunistic-Objekte eine mit über 10 % sehr hohe Rendite erzielen – gerade, weil das Risiko für den Anleger im Vergleich auf hohem Niveau liegt.

Das primäre Ziel der Opportunistic-Strategie ist die Erwirtschaftung von Gewinn aus dem Wiederverkauf der Immobilien. Um diese Gewinne jedoch erzielen zu können, bedarf es aufwändiger Sanierungsarbeiten, bevor die Immobilie neu am Markt positioniert werden kann.

Pipeline

Die Pipeline bezeichnet die Summe aller Projekte, für die bereits heute ein Nutzvertrag unterzeichnet werden kann, ohne dass bereits mit dem Bau begonnen wurde.

Projektentwickler

Projektentwickler sind Betreuer oder Unternehmer, die für alle Untersuchungen, unternehmerischen Entscheidungen, Planungen und bauvorbereitenden Maßnahmen zuständig sind, soweit sie erforderlich und zweckmäßig sind, um eines oder mehrere Grundstücke entsprechend zu bebauen oder eine sonstige Nutzung vorzubereiten.

Qualitätssicherung

Damit es bei einem Bauvorhaben zu keinen Mängeln kommt, wird in der Regel eine baubegleitende Qualitätssicherung durchgeführt, die von der Angebotsprüfung bis zur Abnahme des Bauwerks reicht.

Risikoklassen

Was sind Risikoklassen?

Im Immobiliensektor gibt es verschiedene Investmentstiele; und um diesen Stilen passende Objekte zuordnen zu können, haben sich in der Immobilienbranche die sogenannten Risi-koklassen etabliert. Die Risikoklassen geben eine Auskunft darüber, wie sich die Risiken zu den Rendite-Chancen bei der jeweiligen Immobilie verhalten.

Wie werden Risikoklassen unterschieden?

Üblicherweise werden die Risikoklassen Core, Core Plus, Value added und Opportunistic un-terschieden. Um eine Liegenschaft zu Klassifizieren fließen Kennzahlen ein, die eine objekti-ve Risikobeurteilung erlauben. Kriterien zur Risikobewertung sind unter anderem: Lage, Mie-terstruktur, substanzielles Einkommen, Wertsteigerung, Fremdkapitalquote und Renditeer-wartung.

Die Faustregel: Je höher das Risiko, desto höher die Rendite – und desto schneller wird eine Immobilie wieder verkauft.

Ein Überblick über die vier Risikoklassen:

Core- und Core-Plus-Immobilien:

  • hochwertige Bestandsimmobilien und Neubauentwicklungen
  • sehr hohe Objektqualität
  • keine oder nur geringe Instandhaltungsmängeln
  • gute bis sehr gute Lagen
  • geringer Leerstand und langfristige Mietverträge

Das Ziel von Core- und Core-Plus-Immobilien ist die Instandhaltung, Renovierung und Sanierung.

Value Add- und Opportunity-Immobilien:

  • Objekte in B-Lagen
  • gute bis einfache Lagen
  • höherer Leerstand
  • höherer Instandsetzungsbedarf

Die Ziele von Value Add- und Opportunity-Immobilien ist es, die Objekte nach Sanierung, Nachverdichtung oder Neubau zu Privatisieren oder neu zu vermieten. Nach der Aufwertung einer Liegenschaft soll diese mit Gewinn veräußert werden.

Rohbau

Der Rohbau einer Immobilie besteht aus den Grundmauern und der Dachkonstruktion und stellt einen wesentlichen Bauabschnitt dar.

Spitzenmiete

Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 12 Monaten und stellt aus der Anzahl der Mietabschlüsse den Median dar.


Spitzenrendite

Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-) Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen am jeweiligen Immobilienmarkt.

Stellplätze

Wer einen Stellplatz mieten oder vermieten möchte, der sollte einige relevante Punkte unbedingt beachten.

Ein Außenstellplatz ist im Gegensatz zu einer Garage oder einem Stellplatz in einer Tiefgarage die günstigste Alternative. Natürlich sollte hier berücksichtigt werden, dass das Auto bei einem Außenstellplatz nicht vor der Witterung geschützt ist. Einzelgaragen sind meist eher selten zu finden und auch verhältnismäßig teuer. Allerdings ist das Auto hier zum einen vor der Witterung und zum anderen vor zum Beispiel Vandalismus geschützt. Ob man einen Stellplatz oder eine Garage anmieten kann, hängt vor allem von der gegebenen Nachfrage- sowie Angebotssituation ab.

Die Stellplatz-Miete

Eine gesetzliche Regelung bezüglich der Höhe der Stellplatz-Miete gibt es nicht. Bei Stellplätzen und Garagen gibt es keine Bindung an einen Mietspiegel. Somit können Eigentümer von Stellplätzen im Grunde genommen das fordern, was der Markt und die Nachfrage zulassen. In größeren Städten mit hohem PKW-Aufkommen ist mit deutlich höheren Stellplatz-Mieten zu rechnen als in kleineren Städten.

Der Mietvertrag

Die folgenden Punkte sollten in einem Mietvertrag für einen Stellplatz oder eine Garage unbedingt gegeben sein:

  • Mietpreis
  • Mietdauer
  • Kündigungsfrist
  • Mietzins
  • Nutzungskonditionen

Der Mieterschutz bei der Mietung eines Stellplatzes bewegt sich im üblichen Rahmen. Der Garagen- oder Stellplatz-Vermieter kann das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Angaben jeglicher Gründe beenden.

Gehört der Stellplatz zu einer Wohnung oder Geschäftsräumen, besteht also ein gemeinsamer Mietvertrag, so besteht eine Übernahmepflicht durch den Mieter. Das heißt, dass der Mieter zur Mietung der Garage oder des Stellplatzes verpflichtet ist, auch wenn er diese nicht nutzen möchte.

Untervermietung des Stellplatzes

Falls der Mieter den Stellplatz nicht benötigt, kann er dieser untervermieten. Wichtig hier ist, dass es einer Zustimmung des Vermieters bedarf. Zudem muss auch die Untervermietung durch einen Untervermietungsvertrag geregelt werden.

Hinweis: Wird der Mietvertrag für Wohnung oder die Geschäftsräume gekündigt, erlischt auch der Untermietvertrag.

Stellplatzschlüssel / Stellplatzverhältnis

Der Stellplatzschlüssel errechnet sich aus der gesamten Bürofläche des jeweiligen Büroobjekts geteilt durch die Zahl der zur Verfügung stehenden Stellplätze.

Theoretisches Abvermietungspotential

Das theoretische Abvermietungspotential errechnet sich aus dem Nachfragepotential der vergangenen fünf Jahre und setzt dabei das Büroflächenangebot im Untersuchungsobjekt ins Verhältnis zum Nachfragepotential. Dargestellt werden drei Szenarien, die sich auf das mittelbare Nachfragepotential beziehen. (Anmerkung: Verschiedene weitere Faktoren können das Abvermietungspotential erheblich beeinflussen.)

Top-7-Städte

Was sind die Big-7 Standorte in Deutschland?

Als Big-7-Standorte bzw. Top-7-Städte werden die für die Immobilienwirtschaft bedeutendsten Städte in Deutschland bezeichnet, dies sind: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Wie werden die Big-7-Standorte ausgemacht?

Die Bewegungen in den deutschen Immobilienhochburgen werden regelmäßig erfasst und wichtige Kennzahlen in Marktberichten analysiert. Neben den Top-7-Städten gibt es weitere sogenannte B-Städte in Deutschland, die für Immobilieninvestments oder die Anmietung von Flächen mit besonderem Augenmerk behandelt werden.

Wie werden die Top-7-Städte bewertet?

Erfahrene Research-Analysten werten für die Top-7-Standorte unter anderem folgende Daten für die Vermietung aus und geben Prognosen ab: Flächenbestand, Flächenumsatz, Flächenumsatz im 10-Jahres-Durchschnitt, Flächenumsatz nach Größen, Spitzenmiete, Durchschnittsmiete, Flächenleerstand, Leerstandsquote und umsatzstärkste Branche. Im Bereich Investment in Gewerbeimmobilien gibt es folgende verfügbare Zahlen in Marktberichten (pro Standort oder kumuliert für die Top-7 Städte): Transaktionsvolumen, Transaktionsvolumen im 10-Jahres-Durchschnitt, Anteil ausländischer Investoren, größte Käufergruppe, größte Verkäufergruppe, wichtigste Immobilienart, Spitzenrenditen für die verschiedenen Immobilienarten (z.B. Büro, Einzelhandel oder Logistik).


Unbedenklichkeitsbescheinigung

Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt und dient als Nachweis dafür, dass eine Person keine, sich aus Steuerpflichten ergebenden, Schulden hat.

Untervermietung

Vermietet ein Mieter Teile eines durch ihn angemieteten Objekt an einen Dritten, so spricht man von einer Untervermietung.

Value Added

Mit dem Begriff „Value Added“ wird eine Risikoklasse im Immobilien-Investment bezeichnet, deren Renditeerwartungen bei vergleichsweise großem Ausfallrisiko ein hohes Niveau erreichen. Auch die Bezeichnung „Value Enhanced“ trifft auf Immobilien dieser Risikoklasse zu. Da es sich um Objekte in B-Lagen und meist mittlerer Gebäudequalität handelt bieten Value-Added-Investments die Möglichkeit,  durch Renovierung und Neuausrichtung  signifikante Wertsteigerungen zu erzielen. Mit einem Fremdkapitalanteil von 60-70 % können durch den Leverage-Effekt Renditen zwischen 8-11 % erzielt werden. Das Risiko eines Investments in Value-Added-Immobilien liegt bei geringer Eigenkapitalquote und einer vergleichsweise hohen Ausfallwahrscheinlichkeit deutlich höher als im Core- oder Core-Plus-Segment.

Vermietungsstand

Der Vermietungsstand errechnet sich aus der aktuell und/oder durch Vorvermietung belegten Bürofläche geteilt durch die Gesamtbürofläche der Immobilien.

Vermietungsumsatz

Der Vermietungsumsatz entspricht dem Flächenumsatz ohne Berücksichtigung eigengenutzter Flächen.

Warmmiete

Die Warmmiete ist der sich aus der Kaltmiete und sämtlichen zu zahlenden Nebenkosten zusammensetzende Mietbetrag.


Wertermittlung

Bei der Wertermittlung wird mittels eines komplexen Verfahrens der Verkehrswert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag festgestellt. Dieser dient als Grundlage für die Kaufpreisfindung.

Zinsbindung

Die Zinsbindung ist derjenige Zeitraum, für den der Zinssatz eines Darlehns festgeschrieben ist.


Zinseszins

Zinseszins (englisch compound interest) ist im Finanzwesen ein fälliger Zins, der dem Kapital hinzugefügt (kapitalisiert) und künftig zum geltenden Zinssatz zusammen mit dem Kapital verzinst wird.